第十九篇广厦（4 / 7）
面向低收入人群售卖的广厦居第二步开工，建一批卖一批，边建边卖。同样采用提前缴纳三成定金预售，待完工后只需补交六成尾款即可入住，还可优先挑选心水朝向、位置的院落。建筑格局精简为“一屋一院”模式，每间造价约三十两，官府回购价为四十五两，对外销售可至少五十两。对于像从九品主簿这个级别的低品官吏，不出两年的俸禄即可拿下，不可谓不优惠！
燕安堂第三步开工，采用土坯墙+茅草顶的简易结构，可比砖木结构的广厦居节省时间约三成；每间造价约十五两，可按二十五两由官府回购，再按需、按名额分配给城内拆迁安置户。
俱欢院最后一步开工。
如此这般，从勘地定界到筑基架梁，再到瓦作装饰、验收入籍，一切顺利的话至少也需二十二个月的工期。投入方面，光是所有的建设成本起码三万两起，如果加上人工成本、官府打点、应急储备等等费用，五万两未必够！
望着这么大的一盘棋，所有人都沉默了。
即便是一向杀伐果决、精明睿智的郡主也都面色低沉，许久无语。
玉城率先打破压抑至快窒息的沉默，开口道：“如果一切顺利的话，三年左右即可回本，不出五年即可翻番。。。”
冯英姿冷静说道：“你也说了，一切顺利的话。。。可前后这么长的时间里，谁能保证一切都顺利？其它的还好说，可万一张公公中途倒台了呢。。。咱们这几年辛苦攒下的家底儿，可就都打了水漂儿喽。。。再说。。。咱们也从来没接手过这么大的工程，光靠我和四宝。。。”
四宝虽然插不上话，倒是也知道这里边的厉害，面露惊恐之色。
玉城明白知道冯英姿说的没错，也无需辩驳，眼睛就瞅着郡主。毕竟平时再怎么天马行空，到了最后拍板的关键时刻，他自己也是深信郡主的眼光和决策的。
眼瞅着所有人都将目光和期待都投向了自己，郡主不开口也不行了：
“首先，这件事儿我觉得值得做，无论在公在私。。。”
这句话算是一锤定音，大方向定了，接下来就是要看怎么做的问题了!
“这件事儿最大的风险，最大的不可控皆来自于官府，所以三日后，你去到张公公那陈述的时候，务必先确定几件事——如果都能定下来，那么这事儿就算成了一半了。。。”郡主将目光投向了玉城。
玉城拿出笔和纸，你说！
“第一，就是地的问题！必须由顺天府出具土地划拨的凭证，无论是地契还是地贴又或者是什么批文，总之这块地得是官府无偿拨给我们使用的！如果这件事落实不下来，还需要我们自费买地的话，万事休提！当然，适当地尽些人事、孝敬是可以的。。。”
玉城一一记了，地的事情很重要！
“第二，就是审核的问题！这么大个工程，所有关于建造、规制、用途、质检的审批文件都必须齐备——你得问清楚是不是由工部营缮司负责？如果是，务必在开工前全部到位，差了任何一样，都不能开工！当然，还是可以适当地尽些人事、孝敬。。。”
玉城又一一记了，工部的审批很重要！
“第三，就是施工人员的问题！这么大的工程，如果都靠咱们自己组建民间施工队的话，事倍功半，成本也高！所以，则需请工部按木匠、瓦匠等不同的类别，派若干官匠过来指导、监督，并协助我们征调一批卫所军余，我们再自行募集一批民间壮工，如此一来，则事半功倍，费用也低。另外所有建筑材料的采购也须借用官方的渠道，这样我们也可省了许多筛选供应商的时间和风险。。。”
玉城又一一记了，工部的施工协助很重要！
“如果这三件事都能提前定下来，则已经成功了一半！即便中途张公公倒台了，或者换了别的官，问题应该也都不大了。。。所以——你必须趁张公公现在说一不二的时候，将所有官方的关节全部打通！”
“那还有一半呢？”
郡主想了想，说道：“接下来的一半，就是钱的问题了——比如官府回购我们的房子如何定价？户部是否能给与我们税赋的减免？工部官匠和调用卫所军余的报酬如何定价？施工期间治安与宵禁豁免的打点？日后日常治安维护的费用谁来出？等等。。。”
玉城一一都记下了，还是郡主想的细想的多，自己根本就不懂这些。。。
“我建议先成立一个官商督建会这样的组织，顺天府派一人、工部派一人、我们这边派一人，必须都得是有一定权力和魄力，遇事儿能拍板的！否则，你推他也推的话，啥事儿也办不成了。。。”
玉城一听就苦了脸，这种事儿可千万别派我，要么是你！要么是老冯！
郡主瞪了玉城一眼，看你那没出息的样子！
“你是张公公嫡亲的孙子！但凡遇到什么事儿，正路上协调不了、解决不了的，就得靠你的曲线救国——歪路子了。。。”
玉城嘿嘿一笑，这个我倒是可以！ ↑返回顶部↑
燕安堂第三步开工，采用土坯墙+茅草顶的简易结构，可比砖木结构的广厦居节省时间约三成；每间造价约十五两，可按二十五两由官府回购，再按需、按名额分配给城内拆迁安置户。
俱欢院最后一步开工。
如此这般，从勘地定界到筑基架梁，再到瓦作装饰、验收入籍，一切顺利的话至少也需二十二个月的工期。投入方面，光是所有的建设成本起码三万两起，如果加上人工成本、官府打点、应急储备等等费用，五万两未必够！
望着这么大的一盘棋，所有人都沉默了。
即便是一向杀伐果决、精明睿智的郡主也都面色低沉，许久无语。
玉城率先打破压抑至快窒息的沉默，开口道：“如果一切顺利的话，三年左右即可回本，不出五年即可翻番。。。”
冯英姿冷静说道：“你也说了，一切顺利的话。。。可前后这么长的时间里，谁能保证一切都顺利？其它的还好说，可万一张公公中途倒台了呢。。。咱们这几年辛苦攒下的家底儿，可就都打了水漂儿喽。。。再说。。。咱们也从来没接手过这么大的工程，光靠我和四宝。。。”
四宝虽然插不上话，倒是也知道这里边的厉害，面露惊恐之色。
玉城明白知道冯英姿说的没错，也无需辩驳，眼睛就瞅着郡主。毕竟平时再怎么天马行空，到了最后拍板的关键时刻，他自己也是深信郡主的眼光和决策的。
眼瞅着所有人都将目光和期待都投向了自己，郡主不开口也不行了：
“首先，这件事儿我觉得值得做，无论在公在私。。。”
这句话算是一锤定音，大方向定了，接下来就是要看怎么做的问题了!
“这件事儿最大的风险，最大的不可控皆来自于官府，所以三日后，你去到张公公那陈述的时候，务必先确定几件事——如果都能定下来，那么这事儿就算成了一半了。。。”郡主将目光投向了玉城。
玉城拿出笔和纸，你说！
“第一，就是地的问题！必须由顺天府出具土地划拨的凭证，无论是地契还是地贴又或者是什么批文，总之这块地得是官府无偿拨给我们使用的！如果这件事落实不下来，还需要我们自费买地的话，万事休提！当然，适当地尽些人事、孝敬是可以的。。。”
玉城一一记了，地的事情很重要！
“第二，就是审核的问题！这么大个工程，所有关于建造、规制、用途、质检的审批文件都必须齐备——你得问清楚是不是由工部营缮司负责？如果是，务必在开工前全部到位，差了任何一样，都不能开工！当然，还是可以适当地尽些人事、孝敬。。。”
玉城又一一记了，工部的审批很重要！
“第三，就是施工人员的问题！这么大的工程，如果都靠咱们自己组建民间施工队的话，事倍功半，成本也高！所以，则需请工部按木匠、瓦匠等不同的类别，派若干官匠过来指导、监督，并协助我们征调一批卫所军余，我们再自行募集一批民间壮工，如此一来，则事半功倍，费用也低。另外所有建筑材料的采购也须借用官方的渠道，这样我们也可省了许多筛选供应商的时间和风险。。。”
玉城又一一记了，工部的施工协助很重要！
“如果这三件事都能提前定下来，则已经成功了一半！即便中途张公公倒台了，或者换了别的官，问题应该也都不大了。。。所以——你必须趁张公公现在说一不二的时候，将所有官方的关节全部打通！”
“那还有一半呢？”
郡主想了想，说道：“接下来的一半，就是钱的问题了——比如官府回购我们的房子如何定价？户部是否能给与我们税赋的减免？工部官匠和调用卫所军余的报酬如何定价？施工期间治安与宵禁豁免的打点？日后日常治安维护的费用谁来出？等等。。。”
玉城一一都记下了，还是郡主想的细想的多，自己根本就不懂这些。。。
“我建议先成立一个官商督建会这样的组织，顺天府派一人、工部派一人、我们这边派一人，必须都得是有一定权力和魄力，遇事儿能拍板的！否则，你推他也推的话，啥事儿也办不成了。。。”
玉城一听就苦了脸，这种事儿可千万别派我，要么是你！要么是老冯！
郡主瞪了玉城一眼，看你那没出息的样子！
“你是张公公嫡亲的孙子！但凡遇到什么事儿，正路上协调不了、解决不了的，就得靠你的曲线救国——歪路子了。。。”
玉城嘿嘿一笑，这个我倒是可以！ ↑返回顶部↑